CBA

长江证券:从销售驱动到库存驱动

2019-10-09 16:12:37来源:励志吧0次阅读

长江证券:从销售驱动到库存驱动 2017-12-12 类别: 机构: 研究员:

[摘要]

报告要点传统地产周期下,房地产投资主要由销售驱动,与地产政策调控周期密切相关传统地产周期下,传导逻辑大致为“销售—资金回笼—土地购置—新开工—竣工”,销售是地产投资的重要驱动因素。传统地产周期下,地产销售面积增速变化往往领先房地产资金来源约1个季度,房地产资金来源增速变化领先房屋新开工约1-2个季度,使得销售领先于投资2-3个季度左右。地产销售和投资的领先滞后关系,在三线及以下城市表现最为显著,在一、二线城市并不明显。

传统周期下,地产销售和投资与政策调控周期密切相关。2003-2015年的4轮地产调控周期,主要以提高首付比、限贷、加息、税收征管等需求端总量调控政策为主。传统地产周期下,伴随着地产调控政策的启动,商品房销售面积同比增速1-2个月内快速见顶回落,2-3个季度后地产投资增速也开始拐头向下。

本轮地产周期与以往大为不同,地产投资的主要逻辑由销售驱动转向库存驱动本轮地产周期下,地产销售、投资的领先滞后关系明显减弱。调控开启以来,全国地产销售快速回落,而地产投资增速却持续改善至2017年4月的9.3%,此后仅下滑1.5个百分点至7.8%。与以往不同,本轮地产周期,强调“因城施策”,一、二线城市销售下滑但土地购置回升导致投资增速相对平稳,三线及以下城市销售回暖带动地产投资改善,是全国投资增速未随销售回落的重要原因。

经过持续数年的全国商品房库存去化后,地产补库需求强劲,新一轮“补库周期”已经启动。2014年以来,全国商品房住宅库存持续显著去化,当前已降至2012年初的水平。今年以来,新一轮“补库周期”已经启动,强烈的库存回补需求支撑土地购置持续修复,是本轮地产周期下地产投资韧性较强的重要原因。

2018库存逻辑继续演绎,一、二线库存回补需求强烈,或支持投资增速5%-6%当前一、二线城市商品房住宅库存降至近年新低,2018年或继续补库、支持投资修复。当前,一线城市商品房住宅库存为近10年最低,代表性二线城市库存处于2011年以来低位。一、二线城市库存回补的需求强烈,在本轮“因城施策”的地产调控政策下,2018年补库逻辑对地产投资形成有力支持。此外,一、二线城市租赁住房供地和新开工未来或趋于加速,也将进一步支撑地产投资修复。

三线及以下城市棚改支持边际减弱,地产投资或自然回落、幅度有限。2018年棚户区改造预计500万套,较2017年减少100万套,叠加住房贷款利率持续回升,三线及以下城市2018年地产投资或自然回落。考虑到三线及以下城市土地购置行为明显改善、对土地购置费形成支撑,地产投资回落幅度或较为有限。

北京军颐中医医院治疗费用
南充现代妇产医院能预约专家号
北京军颐中医医院有医保吗
南充现代妇产医院要预约吗
北京军颐中医医院看病贵吗
分享到: