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房企高周转模式预示开发商暴利时代将终结

2019-10-09 23:54:01来源:励志吧0次阅读

  房企高周转模式:预示开发商“暴利时代”将终结

  房地产行业在走过暴利时代之后,迎来了对未来发展模式的思考, 高周转、高增长和高毛利 在2014年开始备受关注。从万科的 5986 到万达的 速度第一,完美第二 ,再到现在的港股市场和A股市场的地产公司都在强调 高周转 模式,高周转俨然成为了高频词汇。

  高周转模式预示房企暴利时代终结

  在2013年房地产销售金额TOP50榜单中,千亿企业已经达到了7家。从TOP50房企的开发策略来看,高周转快销逐渐成为主流模式,而某些标杆房企正是该策略的坚定执行者。

  从财务回报这一层面来看,高周转快销对于提高企业的ROE的重要性将越发突出。根据申银万国的研究报告指出,2010年以后,房地产行业高利润时代将逐步终结,未来房地产行业毛利率水平将逐步向社会平均水平靠拢。而在企业财务杠杆系数提升空间有限的前提下,资产周转率的提高对于ROE越发重要。

  在从持续发展的角度看,土地储备量决定了企业持续稳定发展的基础。据国家统计局的数据显示,过去的五年间,房企土地购置成本年均增幅达到了约20%,土地资源对资金的需求越来越高,这也要求集团尽快回笼资金,以项目的快销滚动来支持企业的持续稳定发展。

  在采访中,嘉富诚投资基金的孟永超董事对新华说:面对纷乱复杂的地产格局以及持续严厉的宏观调控,快速周转逐渐成为行业主流。如何保障快周转策略下的 快而不乱 ,这就需要房地产企业在运营提效与产品等方面猛下功夫,建立合适的组织管控模式及计划运营体系来促 快 ,以产品标准化与生产技术标准化建设来保障 不乱 。

  中信证券固定收益首席分析师邓海清博士对新华讲到: 房地产市场(专题阅读)进入高周转模式的主要原因有三:第一是投资变刚需,以及品质的低端化、地理位置的郊区化, 两化 之下促进的高周转;第二是房地产的利润率在下降,为了薄利多销而实行的高周转;第三是房企为了自身的 江湖地位 ,需要稳定的现金流,需要进行高周转。

  高周转背后的隐忧

  事实上,在香港上市的开发商2013年的业绩发布会上,都无一例外强调公司将继续持续高周转的开发策略。同样,融创中国也在今年的业绩会上强调了高周转、高增长、高聚焦的三高策略。去年在股价上领跑内房股的世茂房地产,同样也是一家强调高周转策略、高增长的开发商。

  泰禾集团董事长黄其森在接受新华采访时表示:正因为做到了高周转的开发能力,实现了8个月的周转速率,泰禾地产才有了底气,开始大规模攻城略地。

  公司今年最亮丽的业绩指标应该是周转率。公司内部计划把周转速度提速三分之一,使周转率从23%左右提高到30%以上。 远洋集团董事长李明直言。

  融创中国董事长孙宏斌提出过一个观点认为,他认为:土地储备过多,也许会因为地价和房价的下跌而出现风险。因此,他要求更为高速地周转。并且融创旗下的项目有一半都在施工和销售,而不像其他企业那样,每幅地块都只开发了一小部分。

  我们内部去年开会就在讲,高周转现在变成一个基本能力,现在8个月、6个月开盘已经是基本能力,不是核心竞争力,反而是在能高周转的情况下根据这种周期节拍、运营节拍来精准控制,这是我们在做的精准运营。 旭辉集团董事长林中在接受采访时曾一再强调高周转和高增长的重要性。

  世茂房地产董事局副主席许世坛在介绍提升毛利水平的 奥秘 时曾说:在控制土地和建房成本增幅的同时,开发商需要同时控制财务、营销、管理三项费用的支出,将这些支出控制在房价的5%以内。

  虽然高周转模式正在不断地推进,但邓海清认为高周转模式也存在高风险,例如资金的高速流转需要销售的能力高,销售的能力要能够配合房企进行高周转,如果销售环节出现问题,那么将会资金回流造成不可估量的风险。因此,在如今刚需已经充分释放完,并且房产行业处于下行的走势之时,房企开启高周转模式即使有风险,也比坐以待毙要好上许多。

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