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宁波月湖湖鱼翻塘鱼贩叫卖热闹奢侈品市场和消费

2020-02-15 03:56:07来源:励志吧0次阅读

宁波新华联商厦停业事件调查 前途何在?

6月18日,因续租不成,在中山东路上经营8年之久的新华联商厦关门停业。这家本土百货的退出,引发社会各界不小的反响。新华联停业以后,由谁来接手这块场地?多业主商业地产产权过于分散是致使新华联停业的主要原因,而面临这1问题的商场不仅仅是新华联,解决这类问题的方法又是什么?新华联停业事件的背后,尚有不少难题待解。 ■困扰 业主 宁钟 孤军奋战生意滑坡 昨天,在原新华联商厦一楼中门,意外发现宁波市钟表眼镜有限公司仍在营业。 这块经营场地是我们自己的,场地正好处于商场外围,又有一个独立的小门,因此可以继续经营下去。 宁波市钟表眼镜有限公司副总经理史达海介绍,商店虽然继续经营,但问题不少,首先要面对的问题是新华联关门后,商店周边人流量明显减少,生意大不如前。 我们继续留在这里,是觉得中农信这么好的黄金地段,不可能长期闲置下去,希望这里的状态能引起各方关注。 了解到,新华联与87家业主的租期合同到期日是7月31日。新华联停业后,已有几家连锁零售企业有意接手,但业内对中农信商厦前景其实不看好。 不管是谁来接手,首先要面临的就是和87家业主谈判的问题,这要耗费大量的时间和精力。 业内人士认为,中农信商厦虽处于黄金地段,但就算换一个商家,面临的还是和新华联一样的问题。 从市贸易局了解到,为帮助新华联早日重新开业,有关部门正积极帮助企业找场地,已在江东、江北等地选址。 想起这件事心里就有疙瘩 昨天,几经周折,终究联系上了几位新华联的业主。 想起这件事心里就有疙瘩,好不容易过了8年安稳日子,现在新华联不租了,以后商铺没人租该怎么办? 业主陈先生的商铺位置在3楼,面积有100多平方米。 陈先生说,当初买商铺看中的就是中农信黄金地段,没想到商铺买来以后只租出过半年,以后就因为整个商厦经营环境不好,一直空置了5年时间,直到2001年新华联接手。 虽然以现在的价格水平看,当初和新华联签订的租价是低了,但我们已经和新华联商量好了一个双方都接受的价格,没想到仍有部份业主不满意。 陈先生说,他现在每个月退休金1000多元,如果有租金收入,生活品质能改良不少。 陈先生认为,87家业主都在同一条船上,大家不但要考虑本身利益,也要为整体利益着想。 希望今后能有大公司接手,整体租了去也行,买了去也可以,只要能产生效益,不让业主的利益受损就好。 像新华联这样的多业主商厦单个经营肯定搞不好,一定要有大公司统一经营。 业主张女士的商铺在中农信商厦二楼,有80多平方米,她告诉,在今年5月她就已和新华联签订了续租合同,没想到最后还是黄了。 老实说租给新华联对业主来说最大的好处就是回报稳定,比较省心。 张女士说,2001年新华联入驻前,她也曾租给过个体户做生意,但租客换得很频繁,对业主来讲牵扯的精力太多。 当初买这个商铺就是看中这里的黄金地段,谁知麻烦不断,我想有关部门能不能出面帮助协调一下,总不能让这么好的场地就空在那里。 ■困扰 公司 新华联给了我们一个警示 此次致使新华联停业最直接的缘由,是中农信商厦特殊的多业主商业地产模式。中农信商厦开发经营模式是 分割出售 ,开发商将物业分割出售给投资者,投资者可以独立经营,也可以返租给一个商家统一经营。但由于众多业主各有各的想法,商家和多家业主谈返租非常困难,这给往后的商业经营埋下隐患。 据了解,类似中农信商厦的多业主商业地产项目在宁波乃至全国都不少见,像宁波颐高数码广场所处的世贸中心商厦、亚细亚商城和鼓楼步行街等都是类似的地产项目。 新华联事件我们一直非常关注,他们的退出给了我们一个警示。 颐高数码企划部经理徐鹏介绍说,世贸中心大厦总共有500多个业主,至今数量仍在增加,而亚细亚商城有200多个业主。和这么多业主打交道,对企业来讲非常辛苦,但由于这两个场地处于黄金地段,因此企业即使需要花费更大的努力,也希望能经营下去。 我们每次要花一年多时间才能和所有业主谈妥租金,签下协议。由于每个业主想法不一样,签约时会遇到各种问题,对企业来说是一个很大的挑战。 徐鹏说,明后两年,颐高返租的经营场地将陆续到期,商场的去留也成了悬念。 ■探访 良方 难以统一经营是最大弊端 类似中农信商厦的多业主商业地产项目其实不少见,但运作成功的非常少,究其缘由主要是产权分割,统一经营业态很难实现,统一的管理自然也就无从谈起。 宁波东城泰富不动产咨询公司总经理任巍表示,在商业地产发达的国家和地区,商业地产项目基本都是整体出售或开发商自己持有,通过专业公司统一经营业态和管理。 任巍表示,多产权式商铺中存在着一对关键矛盾:多个业主个体利益与商场整体利益的矛盾。业主在寻求个人利益的最大化时,直接的表现要末是谢绝回租统一经营,要末是提高房租,抬高统一经营者的回租本钱。事实上,无论是多好的地段和物业,如果没有一个强有力的经营者进行统一的经营,难以提升全部商场的经营档次。如果业主自行经营,服务和商品质量也难以保证,最后商场做不起来,损害的还是业主本身的利益。 现存的多业主商业地产项目多诞生于上世纪九十年代,从现代眼光来看,这种模式的最大弊端是所有权和经营权的分离,很难构成统一的经营思路。 月湖盛园招商部经理吴晓东介绍,在具体运作当中,不少大牌经营商一般不会选择分散出售的商业项目进驻,主要怕分散的产权对未来经营业态完整性和商业布局产生不利影响。 业内人士介绍,中国的商业地产开发经历了几个阶段,出现了几种模式,如分割出售产权的多业主商铺是最早的模式。后来出现了 返租销售 的产权式商铺,业主买来商铺时就和开发商约定以返租情势由开发商统一经营,业主取得租金回报,但从实际操作看,产权商铺运作成功的案例也不多。最近几年出现了对商业地产部份销售、部份出租的运作模式,如主力店留在开发商手里,周围小店铺出售。还有就是像万达广场等采取的 只租不售 的商业地产模式。从现在来看,后两种模式由于产权经营权相对统一,都是比较成功的运营模式。 创新经营模式,明确各方 怎样才能解决多业主商业地产项目产权分散与统一经营的矛盾?业内人士建议,这需要创新经营模式,或是通过完善有关法规来实现。商场的经营者与多业主之间一直看做是单纯的房客与房东的关系,在这1关系模式下,双方都从本身利益出发,疏忽了共同利益所在。可以采取统管或托管的方式,由部分业主牵头,成立合资公司,将多个业主变成一个业主,然后进行统一招商运营。 另外,多业主商业地产的散售模式产生的失败案例很多,业内人士建议,部门是不是可以出台有关规定,明确开发商、业主、商家的义务,制定类似少数服从多数的决议规则,这样也可以避免社会资源的浪费。 (来源:东南商报 孙美星)

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