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一德企业 陈俊以移动互联思维运营商业地产

2019-10-08 22:13:27来源:励志吧0次阅读

【董事长简介】陈俊,一德企业创始人、董事长,IDG资本合伙人,2014年4月当选中城联盟第八届轮值主席   引言

中国的商业地产正处于加速上行阶段,市场趋于透明、成熟和稳定,但同时也隐藏着巨大的风险。一是井喷式的商业项目开发与高空置率的泡沫化风险;二是同质化风险。如何在泡沫化和同质化的趋势下开拓新的“蓝海”?一德企业在新的商业时代里有新的思考和新的举措——用文化创意产业武装商业,用移动互联网思维,创新商业地产发展模式。

作为一家做过知名区域开发、住宅开发、产业地产等标杆项目的一德企业,为何会重兵挺进文化商业地产?一德又是如何看待商业地产?如何在短短3年间就创造出独特的“一德文商模式”……带着这一系列问题,明源地产研究院专程奔赴南京,采访了一德企业掌舵人陈俊先生。

上篇

《跨界——用创意文化发掘商业“洼地”》

从需求出发,一德企业董事长陈俊将人的24小时分为了3个8小时,并对应3种地产业态:第1个8小时需要休息睡觉,要住有所居,对应的是住宅地产范畴;第2个8小时是要工作,需要写字楼或是工厂等空间场所,对应的是产业地产范畴;第3个8小时,既不上班,也不睡觉,就是吃喝玩乐购物,对应的是商业地产范畴。

一德做过前两类业态,现在对第三类——商业地产更有兴趣,也深有研究。

一、商业地产的核心在于商业

在陈俊看来,商业地产的核心在于商业,而非地产,房子只是个载体。换句话说,建房子不重要,重要的是运营思维,如何把市场、客户需求研究透,这才是商业地产的核心。因此,商业地产要做得好,不应是地产商来牵头。拿旅游地产来说,肯定是先前做过旅游的进入旅游地产会更有优势,因为他懂策划、懂旅游、懂客户需要什么,具有运营思维,而商业开发完全可以外包完成。住宅地产商转型商业地产商,某种程度来说有一定的鸿沟,就好比卖啤酒的转卖矿泉水,听起来好像差不多,实际上是两个完全不一样的逻辑。首先,矿泉水和啤酒的销售方式完全不一样,前者跟口渴有关,是刚性需求,属于理性消费,销量受气候影响,夏天多冬天少;后者则跟节庆有关、跟气氛有关,属于感性消费,一到节假日、一有聚会销量就会上升。其次,宣传内容、宣传渠道有直接的差异。住宅地产转型商业地产,其间的差异也是这个道理。

二、商业的核心在于人

商业地产的核心在于商业,商业的核心则在于人,人的需求是所有商业地产的出发点。在研究人的这个问题上,陈俊从战略上强调了他的经营逻辑,就是对人的需求的共性和个性深度拿捏。首先,得研究人的共性,也即深层次的人性把握,共性的东西把握得透,就很容易做好商业的基本面。比如腾讯的微信,不用推广就几亿用户。微信为什么能打败微博,为什么能快速收割巨量用户?因为它主要解决了人内心的两个诉求:其一是内在虚荣心,可以通过晒自己的观点,或是转发有“档次”的观点来显示你的“水平”;其二是更快捷、简单的社交型需求,生活、工作、朋友圈子,晒近况、晒幸福、互通有无,转发互动非常简单快捷,满足快捷时代人的沟通社交需求。但目前,商业地产对需求共性的研究及市场研究更多还停留在表象,更多聚焦在物业条件、建筑的立面上,这实则不是本质,本质应该是对人性中最底层东西的挖掘、研究及利用。

其次,做商业,还要研究人的个性。不同的人有不同的消费偏好,比如男性消费者和女性消费者的逻辑在很多方面就完全不同。企业做商品品牌、推广、优惠促销,就一定要打在细分客户需求的敏感点上。

三、用文化创意跨界商业

对商业运营、人性需求的研究都只是商业地产的基础玩法。要摆脱传统商业地产的同质化困扰,更需要守正出奇。一德企业的“奇招”就是用文化创意产业武装商业地产,在国内商业地产出现井喷迹象之前,寻找商业地产新的“洼地”。

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